18年后拿地项目仅45%才挣钱 为什么大开发商上半

  金科地产最近接连收购了新城控股的房地产项目,共收购了8个项目公司,耗资人民币27.4亿。今天,媒体报道金科联席总裁称,2018年拿地项目只有45%的项目才能够挣钱。房地产项目的整体盈利能力,近三年与2015年相比出现断崖式下跌,怎么理解这个观点呢?

  任何行业都是时代大潮的产物,不难理解,如果整个的大环境不支持行业的发展,那优秀的企业只会寥寥无几。2015年开发商拿的土地,大概率都会2015和2016年进入销售周期,中大型的项目会延续2016年和2017年,这两年正是房地产行情的大年。

  权威统计显示,2016年整体地产销售面积、金额增速为22%、36%;2017年,整体销售面积、金额继续增长,增速为7%和13.7%。

  因此,从数据上分析,这位行业高管的数据可能是线年拿地后,市场仍然热度较高,因此90%的项目都是挣钱的,赚钱效应不错。至于另外10%的少数项目,也许可能因为政策因素,没有赶上好的时机。

  近两年,房地产调控正在进行,调控政策的力度和频度总体都较高。一方面,土地成本总体高于前几年,另一方面,融资成本也高于前几年,特别是大部分地区都存在限价政策。因此,几乎可以肯定,高价拿地的项目,如果融资渠道狭窄,遇到成本较高的融资,确实较为艰难。

  我们回过头来,看一下金科地产业绩,该司2018年净利润40.2亿,同比增76%; 此次收购新城项目耗资占比18年利润近70%,可见金科公司也在大量补充土地储备。

  拿地占一个房地产项目成功因素的40%,拿错土地的错误是致命的。房地产进入调控后,市场整体氛围冷淡,房地产市场集中度逐年提高,至少研究机构排行的A股地产上市公司第50名净利是6亿多,当然多家巨头是境外上市的,不在统计名单内。上述数据至少表明大型房地产公司2018年过的还是不错的,2019年上半年他们也频频亮相在各地土地竞争现场。

  笔者所了解到的情况是,大型开发企业2019年上半年都在积极土地储备;小型乃至部分中型企业拿地比较困难,从资金到成本到产品到营销的各个环节都无法与巨头相比。绝大部分房地产项目都会拿地前对项目的利润进行测算,当然对未来价格的预期可能存在着比较大的差异。如果说45%的项目会不挣钱,那应该是假定房地产销售价格被严格限制,开发企业测算时可能相对乐观;市场冷淡下去化速度变慢,类似现象当然体现在环京等调控最为严格的区域。去化变慢会导致资金周转存在非常大的问题。

  因此,当潮水退去,只不过需要比拼谁的划船掌舵技术更高超了。据中指统计的数据,前10名开发企业上半年拿地数据在340-1000亿左右,土地市场3月后逐渐活跃,企业纷纷补仓。关于地产行业,也许某巨头高管的观点有代表性,政策我们无法左右,我们只能够做好现有的市场。因此,大开发企业仍需要在行业的集中趋势里,开疆拓土;中型企业也需要更加努力,不被吞并;小型企业再择机拿到好项目,延缓生命,当然拿地不容易。

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